個人の法人成りとは −賃貸借契約との関係−

  • 2010.02.13 Saturday
  • 13:21

前回、「自室での営業と賃貸借契約の解除」について書きました。
その中で「ポストに営業名義を表示する」ことも解除の要因にはならない旨書きましたが、少し補足します。

まず最初に

基本的には個人と法人は別人格です。

ポストや表札に法人の名前が記載されている場合、一般的には、その法人が建物を占有していると推定されます。
いわゆる無断転貸の問題となりますので、それが貸主への背信行為と認められれば、賃貸借契約の解除理由となります。

しかし

「個人営業の法人成り」というコトバがあります。

個人営業の法人成りとは、

個人営業をしている者が税金対策などのために会社組織にすること

をいいます。

この場合の建物の解除権については

住居として外形に顕著な変化がない場合、つまり入居者にほとんど変化がなく、建物の使用状況もほとんど前と変わらない場合、賃貸借の解除権は発生しない

と考えられています。

最高裁判例
「個人営業から法人成りすることは無断転貸ではあるが、会社の実権は従前の賃借人が掌握し賃貸建物の使用状況等も個人営業の時と実質的に
変化がない場合は、背信性はなく解除権は発生しない」
昭和
391119日民集1891900

とあります。

もちろん、建物の使用状況の変化や背信性があったかなかったかについては、具体的に検討されて判断がされます。

以上は、個人営業や個人の法人成りについてですが法人が第三者であれば、明らかに無断転貸となります。この場合はちゃんと営業用建物を探して下さい。

アパートの自室で営業したら賃貸借契約は解除されるか

  • 2010.02.11 Thursday
  • 00:03

最近は、副業、Wワークも当たり前になってきました。
特にインターネットを使ったものであれば、仕事場所も自室で十分です。

さて多くの方はアパートなどを借りて暮らしています。

通常、賃貸借契約書で使用目的に『住居として使用すること』などと規定されていますね。

さて、この場合の関係はどうなるでしょうか?

もし、貸主から用法遵守違反として、債務不履行責任を問われて『契約を解除する』と言われたら

まず一呼吸おきましょう。

その商売が

・自室内の一部で営業を行っているだけか

・いわゆる店舗や事務所ではないか

・人の出入りはさほどないか

・風俗営業など風紀上問題のある営業ではないか

・建物に与える影響は少ないか(毀損することもない)

・他の居住者に特別迷惑をかけるようなことはないか

を考えてください。

上記の項目に該当しなければ、貸主は契約を解除できるわけではありません。ポストなどに営業名義が表示されていても同様です。

と言うのも、

貸主が契約を解除するには、契約当事者間の信頼関係が破壊されたといえる程度になったときにはじめて解除ができる

からです。

分かりにくい表現かもしれませんが、つまりお互い信頼して部屋を貸した・借りたわけですが借主のとった行為が、この信頼関係を破るほどのものか
という点がポイントです。
これを「信頼関係破壊の法理」といいます

従って、自室での営業者が、上に挙げた項目に該当しなければ、信頼関係が破壊されたとは言えないため、解除は認められないでしょう。

ただ、何事もコミュニケーションですから、前もって貸主と話しておくに越したことはありませんね。


<補足>
この信頼関係が破壊されたといえるかについてはよく賃料の滞納で問われます。
つまり、「1回でも不払なら契約を解除する」っていうのは信頼関係が破壊されたといえません。
大体、3ヶ月分以上の滞納する場合には、信頼関係は破壊されたものと考えられています。

裁判では様々な事情を総合的に考慮して判断がされます

2
ヶ月分の不払で解除が認められた判例、逆に通算13年間の不払で解除されなかった判例があります。

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行政書士萩本勝紀

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