敷引特約を有効とする判決

  • 2011.07.18 Monday
  • 00:08

今年になり、敷金返還請求において影響を与える最高裁判決が出ています。

それは「敷引特約」を有効とする判決です。

敷引特約とは

主に関西地方を中心に、賃貸住宅の貸主が原状回復費などとして敷金から一定額を引き去るという契約条項をいいます。

これまで、敷引特約は消費者への過重な負担を課すとして、消費者契約法に照らし、特約を無効であるとして敷金返還を主張してきました。

それでは、3月と7月の判決概要を見てみましょう。

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平成23324日最高裁判所第一小法廷(金築誠志裁判長)

敷金40万円、家賃月額96000円、敷引き21万円

判決では「本件は、通常損耗等の補修費用を負担させる特約で、消費者の義務を加重するものだが、補修の要否や費用を巡る紛争を防ぐ意味で不合理とは言えず、修繕費や賃料に比べ、差し引く額が高過ぎる場合には無効となるが、本件については賃料の23.5倍にとどまり、無効とは言えない」とし、原告(借主)の上告を棄却した。


平成23712日最高裁判所第三小法廷(田原睦夫裁判長)

家賃月額175000円(更新後17万円)、敷引き60万円

今回の判決も「敷引金は賃料の3.5倍程度にとどまり、高額に過ぎるとは言い難い」と結論付けた。

ただ、裁判官の一人(岡部喜代子裁判官)は「敷引金の具体的内容が明示されておらず、3.5倍の負担も決して軽くない」として反対意見を付けた。

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今回の判決で改めて感じるのは契約(合意)の重要さです。

賃貸借契約に敷引特約が記載され、敷引金の額についても契約書に明示されている場合には、借主は、賃料の額に加え、敷引金の額についても明確に認識した上で契約を締結しているわけであり、借主の負担については明確に合意されている。

通常損耗等の補修費用は、賃料にこれを含ませてその回収が図られているのが通常だとしても、これに敷引金として充てる旨の合意が成立している場合には、その反面において、上記補修費用が含まれないものとして賃料の額が合意されているとみるのが相当であって、敷引特約によって借主が上記補修費用を二重に負担するということではない。  

そして  

上記補修費用に充てるために貸主が取得する金員(敷引き)を具体的な一定の額とすることは、通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から、あながち不合理なものとはいえず、敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできない。  

というのが、敷引特約を有効とした根拠です。

ただ、このような特約が常に有効なわけではなく、無効になりうる場合も示唆しています。

つまり、敷引特約や通常損耗を借主負担とする特約について、それを一律に有効・無効の判断をするわけではなく、個別の契約条件によって判断する、とししている点は留意するべきでしょう。

「更新料」は有効? についても最高裁判決が出ましたので、次回のブログでお知らせします。

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行政書士萩本勝紀

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