更新料を有効とする判決

  • 2011.07.24 Sunday
  • 00:06

賃貸住宅の契約更新時に支払う「更新料」を定めた契約は有効か無効か

が争われた訴訟で、平成23715日最高裁(第2小法廷、古田祐紀裁判長)は、「高額すぎるなど特別な事情がない限り有効」との判断を示しました。そして更新料の返還を求めた借り手の請求を棄却しました。

今回の訴訟は、京都府や滋賀県の3人の賃借人が提訴し、高裁判決では「無効」2件、「有効」1件と判断が割れていましたが、最高裁判決により「更新料は有効」との司法判断が確定したものです。

同小法廷は、更新料の性格を「賃料の補充や前払い、契約継続の対価などの趣旨を含む複合的なもの」と改めて定義。「経済的合理性がないとはいえない」と判断し、地域によって更新料が商慣習としてあることは広く知られており、「借り手と家主との間に看過できない情報格差はない」としました。

そして、契約の際、更新料が賃貸借契約書に明示されており、特段の事情がない限り「消費者利益を一方的に害するとはいえない」と指摘。消費者契約法の第10条が無効と定めている「信義則に反して消費者の利益を一方的に侵害する契約」にはあたらないと結論づけました。


これは、当事者間で合意すれば契約内容は自由という「契約自由の原則」を重視し、商慣習への安易な介入に慎重な姿勢を示したものといえます。

更新料は有効との判決が出たことで、貸し主による便乗値上げの可能性を指摘する声も出ていますが、その一方、不動産業界、貸し主ともに、更新料は消える方向だという状況もみえます。賃貸住宅市場は「買い手市場」で、ごく一部の人気物件を除けば更新料を増額できるような状態ではないからです。

貸し主側としては、これによって更新料という仕組みが守られた、と安堵する人もいるようですが、逆に「合意するまでは交渉次第」ということに最高裁がお墨付きを与えたようなものでもあり、今後は、借り手からの交渉が増えたり、「更新料なし」でアピールする物件もより増えてくると思われ、つまり、すべては今まで通りではないととらえておくのがよいと感じます。

判決文はコチラ

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行政書士萩本勝紀

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